주택담보대출 시 반드시 알아야 할 부동산 용어 3가지 -LTV / DTI / DSR 개념 의미 알아보기

이전에 비해 부동산 규제가 완화되면서 일부 지역의 경우 부동산 가격이 다시 반등하려는 조짐이 보이고 있습니다.

 

부동산 관련 기사를 접하다 보면 LTV, DTI, DSR이라는 용어를 접하게 됩니다.

 

LTV가 완화되어 부동산 시장에 영향을 줄 것이다. 

DTI 규제가 완화되어 실거주자들의 숨통이 트였다.

 

무슨 말일까요? 

 

이번 포스팅에서는 부동산 매수를 위한 주택담보대출 실행 시 반드시 알아야 할 부동산용어 3가지 LTV,DTI,DSR에 대해서 알아봅시다.

 

---

LTV(Loan to value) = 주택담보대출비율

LTV란 Loan to value의 약자로 주택을 담보로 몇%까지 대출을 받을 수 있는지를 의미합니다.

계산 공식은 아래와 같습니다.

 

대출 한도 = 주택 가격 * LTV 비율

​

예시) LTV 규제가 50%에 해당하는 지역에 거주하는 사람이 4억짜리 주택을 살 때, 대출 한도는  4억 * 0.5 = 2억입니다.

 

LTV 비율은 경제 상황, 정부 규제에 따라 변동되며

해당 지역이 투기과열지구, 조정대상지역인지에 따라 같은 시기여도 LTV 비율이 다를 수 있습니다.

 

쉽게 말해 LTV는 '주택 가격'을 담보로 대출 한도를 정하는 비율이라고 생각하면 되겠습니다.

 

 

---

 

​DTI(Debt to income) = 총부채상환비율
​ ​
DTI란 Debt to income의 약자로 연소득 대비 연간 원리금 상환 비율을 의미합니다.

 

다시말해, 연소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 부채에 대한 연간 이자 상환액이 차지하는 비율입니다.

 

계산식으로 알아봅시다.

 

 

LTV만 적용하게 되면 대출 상환 능력이 없는 사람도 비싼 집을 살 수 있겠지만,

 

DTI를 같이 적용하게 되면 소득을 심사하기 때문에 내 소득에 걸맞는 상환능력만큼만 대출을 할 수 있게 됩니다.

 

실제 예시를 통해 DTI를 이해해 봅시다.

예시 1) (기타 대출 이자가 0원으로 없는 상황)
DTI 비율이 50%인 지역에 거주하는 사람의 연소득이 6천만원일 때,
연간 주택담보대출 원리금 상환액이 3천만원이 넘도록 대출을 받을 수 없다.
​
예시 2) (기타 대출 이자가 100만원인 상황)
DTI 비율이 50%인 지역에 거주하는 사람의 연소득이 6천만원일 때,
연간주택담보대출 원리금 상환액이 1천 9백만원이 넘도록 대출을 받을 수 없다.


여기서 원리금이란 원금+이자를 의미하며

기타 대출에는 주택담보대출 외 대출, 자동차 할부금, 신용카드 미납액 등이 포함됩니다.

 

쉽게 말해 DTI는 내 소득을 심사하여 대출한도를 심사하는 것입니다.

 

---

 

DSR(Debt service ratio)  = 총부채원리금상환비율

DSR이란 Debt service ratio의  약자로  연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 의미합니다.

즉, 연소득 대비 자신이 은행에 내야할 모든 원리금을 합산한 금액이 차지하는 비율입니다.

 

계산식으로 알아봅시다.

 

DTI와 비슷하게 연소득을 기준으로 하여 대출한도를 심사하는 기준이지만 차이점이 있습니다.

 

DTI는 주택담보대출 실행 시 본인이 갖고 있는 연간 대출 이자만 심사했다면, 

 

DSR은 본인이 갖고 있는 모든 대출에 대한 원리금을 심사합니다.

 

때문에 DSR이 DTI보다 더욱 강력한 규제라고 볼 수 있습니다.

 

예시 ) (보유 중인 모든 대출에 대한 연간 원리금이 500만원인 경우)

DSR 비율이 50%인 지역에 거주하는 사람의 연소득이 5천만원일 때,
년마다 내야 할 주택담보대출 원리금 상환액이 2천만원이 넘도록 대출을 받을 수 없습니다.

기타 대출에는 신용대출, 학자금대출, 자동차 할부, 신용카드 미납액 등이 포함되니 참고하세요.

---

간단하게 정리하자면 다음과 같습니다.

 

LTV : 주택 가격을 담보로 대출한도를 정함.

DTI : 내 소득을 심사하여 대출한도를 정하는데 다른 대출의 이자가 있을 경우 한도가 낮아짐.

DSR: 내 소득을 심사하여 대출한도를 정하는데 다른 대출의 원리금이 있을 경우 한도가 더욱 낮아짐.

 

이번 포스팅에서는 부동산 공부 시 , 주택담보대출 실행 시 반드시 알아야 할 용어 3가지 LTV DTI DSR을 알아보았습니다.

 

DTI 계산기를 두들겨보면 본인의 대출한도를 대략적으로 확인할 수 있으니 은행 방문 전에 한번 살펴보시길 바랍니다.