집값 부동산 가격 하락한다는데.. 진짜일까요? : 역사와 팩트를 통해 시장을 스스로 예측할 수 있어야 합니다.

집값 하락한다는데.. 진짜 그럴까요?

경제에 관심이 있다면 스스로 분석하고 앞으로의 시장을 예측할 수 있어야 합니다. 

 

대한민국에는 총 3번의 집값 하락기가 있었습니다.

 

첫 번째, 1991년 1기 신도시 입주 이후.

 

신도시 200만호 입주 계획으로 엄청난 공급량이 집값 하락을 이끌었습니다. 

 

두 번째, 1997년 IMF 이후.

 

역사적인 경제 위기 때문에 발생한 부동산 하락기입니다.

 

세 번째, 2008년 금융위기 이후.

 

전 세계적인 경제위기로 우리나라도 타격을 받았습니다.

 

위 사례처럼 약 10년마다 하락기가 되돌아온다는 가설을 부동산 하락 10년 주기설이라고 합니다.

집값 하락기는 10년마다 반복된다는 10년 주기설이 다시금 거론되며 최근 집값이 하락할 것이라는 전망이 많은데요.

 

그렇다면 각 하락기의 원인을 살펴봐야겠죠.

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1991년의 경우

노태우 정부가 200만호 계획이라는 압도적인 숫자로 신도시에 주택을 공급하면서 발생하였다고 볼 수 있습니다.

IMF 이후

전국민이 자신의 사적 재산인 금을 내놓으면서까지(금모으기 운동) 경제위기를 극복하기 위해 노력했던 때라

부동산 가격이 당연히 하락했다고 볼 수 있겠죠.


2008~2012년 집값 하락의 원인을 살펴볼까요?

1.글로벌 금융 위기의 여파(경제위기 2008년 경제성장률 0.8%)

2.대규모 보금자리주택 공급 계획(주택공급량 많음)

3.2008년 5.25%까지 금리인상(금리인상)

 

거시적인 요인으로는 경제 위기로 인한 경제 침체 및 금리 인상이 주 요인이었고,

 

정부 정책 요인으로는 보금자리주택 공급으로 인한 주택공급 과잉이 요인이 되었습니다.

 

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그럼 집값 하락을 논하고 있는 2023년의 상황은 어떨까요?


경제위기는?

작년년 경제성장률 2.6%, 2019년 대비 경제성장률 4.7%.

대한민국은 항상 전세계 10위권 안의 경제성장률을 뽐내며 발전중입니다.


주택공급량은?

대구같은 공급과잉지역도 있지만, 서울 부산의 경우 오히려 2년간 주택공급부족이 예상됩니다.

분양가와 건설비, 자재비가 점점 오르고 있다는 것도 공급량에 영향을 줄 만한 요인이죠.


금리인상은?

알다시피 한국은행은 6개월간 기준금리를 동결하였으며 현재 3.5%를 유지 중입니다.

물론 앞으로 금리가 인상될 여지는 있지만,

미국만큼 급격히 올리게 되면 부작용이 크기 때문에 계속 동결 중인 것이죠.

실제로 소비자물가지수 인상률도 전년 대비 3.4%로,

목표치가 2%임을 고려하면 한은이 자이언트 스텝을 밟을 가능성은 다소 낮아보입니다.

 

 

 

그 외 요인을 살펴볼까요?

 

2008년 당시 상황은 세계 역사에 길이 남을 글로벌 금융위기로 전세계가 타격을 입고 있었고

 

우리나라 또한 그 영향으로 미분양 아파트가 많이 생겼으며 거래량 또한 급격히 감소하였습니다.

 

반대로 이야기하면 IMF나 글로벌 금융위기같은 큰 경제위기가 와야 부동산 하락기가 온다고 이야기할 수도 있겠네요.

 

지금 상황은 정부는 대출규제와 부동산규제를 완화하였으며

 

분양가상한제 폐지 및 공사비 증가로 분양가는 높아지는 중이죠.

 

부동산 시장 활성화 정도의 지표인 부동산거래량 또한 2023년 초부터 반등을 시작하였고(2022년의 약 두배)

 

전국 부동산 전세, 매매가격도 소폭 상승하고 있습니다.

 

또한 높아지는 분양가에도 불구하고 지방 소도시를 제외하곤 신축아파트가 완판되고 있습니다.

 

금리 인상폭도 완만하며 주택공급부족이 우려되는 상황이죠.

 

물론 인구 감소, 중국발 부동산위기, 국제정세의 불안 등 여러 불안정한 요인도 있는 것도 고려해야 합니다.

 

상승론자, 하락론자 모두 자신의 말이 맞다고만 주장합니다.

 

신문기사와 뉴스도 편향적일 수 있으며 객관적이지 않을 수 있습니다.

 

어떤 뉴스에서는 집값이 오른다고 하고, 어떤 기사에서는 부동산 시장이 망했다고 합니다.

 

혼란스러운 세상인만큼 스스로 정보를 찾아내어 분석하는 능력이 필요하다는 것을 느끼는 요즘입니다.

 

소비자의 심리도 중요하겠지만 객관적 자료를 통해 앞으로의 시장 상황을 대비하는 것이 중요하겠습니다.

 

감사합니다.